【市域社会治理现代化】为民普法物业服务合同纠纷案例分享

因履行物业服务合同而产生的纠纷层出不穷，为更好将问题解决在基层，将矛盾化解在萌芽，通过对一些常见物业服务问题进行普法释法，以提高社区居民法治观念，让社区居民们能主动履行缴纳物业费的义务。扎赉诺尔区人民法院诉源治理团队分享五个涉物业服务合同纠纷案例。案例一自有房屋长期空置，这种情况要交物业费吗？原告某物业公司起诉被告李某要求交纳物业费并承担违约金。被告李某称自己房屋长期空置没有享受物业服务，因此不应当交纳物业费。法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务，也不得以此为由拒绝承担义务，依法判决李某支付有关物业费并承担违约责任。【法官释法】物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，因此业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。案例二原本约定房客交物业费，房客不交，该怎么办？原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳物业费并承担违约金，被告王某称自己与承租人陈某签订租赁合同，合同约定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公司应向承租人陈某催讨物业费。法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作为被告的业主王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时，业主王某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。【法官释法】依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。案例三楼上跑水，楼下要求物业索赔徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?【法官释法】1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。案例四业主私自搭建房屋邱先生在某小区购买了一套商品房，并在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。法院认为，物业公司对小区内的违章搭建行为，其职责和义务是进行劝阻、制止，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体。因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。【法官释法】住在顶层或靠近其他公共空地的业主，经常会往公共空间打主意，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。案例五业主可以服务差为由拒交物业费吗？业主提出对物业服务不满意，卫生打扫不干净，打扫次数少为由，拒绝缴纳物业费。【法官释法】服务差也不能拒交物业费。根据《物业管理委托合同》，作为小区业主，既然享受了物业管理服务，就有义务按照小区业主委员会确认的物业收费标准支付相应的物业管理费。如果业主对物业服务不满意：首先，要有针对性地记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应证据，可以采取拍照、摄像或文字记录等方式。证据需要有三性：一是真实性，即证据是真实存在的，不是伪造的；二是合法性，即是符合法律规定，由法定的主体经过法定程序取得的证据；三是关联性，即与案件有关的证据。其次，主动与物业公司交涉，并保留好交涉记录。再次，业主委员会享有物业服务合同解除权。业主要及时向业主委员会反应诉求并维权。另外，部分物业以停水停电等方式追缴物业费，法官认为，若业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业服务企业不能采取停水停电等措施，否则即为侵权。原标题：《【市域社会治理现代化】为民普法 物业服务合同纠纷案例分享》阅读原文