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在自媒体郑州楼事八卦发出一篇对近三十年的产品总结中，提到这么一个小众产品：大平层，项目虽少但份量却不低，非北龙湖项目12个维度，它占据了前四个榜位。从第一个路径坎坷但终成典藏的建业天筑开始，将近十余年的发展，郑州市场已经高度接受并认可大平层的价值。即便是在当下纷纷以价换量的市场，大平层产品依然走出了独立的上扬行情，华润幸福里火热开盘就是很好的注脚。
图片来源：郑州楼市八卦-大平层上榜名单
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特征-高等级区位和产品夯实产品价值
大平层的重要价值很大一方面在于区位价值。不同于其他如洋房、别墅等郊区低密度高端产品，大平层往往集中在三环内城市核心区；另一方面在于产品价值，不同于同区域的高层产品，大平层在空间尺寸、产品打造、配套等级上更上一层。拥有高等级区域与产品的大平层，在改善时代到来之际，无异于如鱼得水，如鸟投林。
首先，城市核心区的高端改善
平层之所以代表高端产品，在于其占据的城市稀缺资源，或一线河景，或市核心繁华地带，区位优势突出。据统计，大平层中约有91%的项目位于三环及三环边，占据一线河景资源的项目超过一半。从上榜的大平层项目来看，占据城市一线河景资源的有，华润幸福里（七里河）、康桥美庐湾（蝶湖）、未来天奕（东风渠）、瀚海晴宇（东风渠）、碧桂园云顶（西流湖）；畅享城市生活，占据核心成熟位置的代表有：建业天筑、华润幸福里（郑州东站、高铁板块）、恒大云玺（中原区、市府腹地）、郑州雅颂居（金水区、紫荆山花园路中心）等等。
图1：郑州典型大平层项目分布图
每个项目都有鲜明独特的属性标签，难得可贵的是，不同于规划远景，这些配套都已成熟落地，提前锚定了未来价值。
其次，产品放大项目价值
第一、顺应大势，大平层的大空间尺寸符合当下对改善产品的需求。
对郑州近4年的产品成交结构分析发现，整体市场对产品的面积段呈现增大的趋势，产品格局发生质的转变，由刚需产品100㎡以下主导的局面呈现弱化，刚改和改善100-144㎡的产品大幅度上涨，180㎡以上的高端改善产品稳步扩张。疫情之后，家庭功能改善和面积改善更是激发了对改善产品的需求。改善元年赋予了大平层更多的关注热点。
图2：大郑州商品住宅历年不同面积段变化趋势
数据来源：克而瑞整理数据
第二、产品创新不断，引领城市产品风向。
大平层的户型排布以及大尺寸留给了产品不断创新施展的空间。不论是从户型的功能配置、空间布局，还是时尚炫酷的外在形象上，关于产品打造，大平层一直走在创新前沿，引领城市生活方式的转变，带给人们更舒适的生活体验。
户型功能配置齐全，如建业天筑约610㎡产品3T1户，保姆、家政间配置齐全。空间结构变化多样，如华润幸福里的约270度视野，康桥美庐湾的咬合式布局；视野方面得到较大的扩宽，运用大面积玻璃幕墙，大大的落地窗丰富采光视线；其他如酒店式大堂、私人会所、星级酒店式物业管家服务等，这都已经成为包括大平层在内的高端产品标配。
图3：郑州市场典型大平层项目产品一览
数据来源：克而瑞整理数据
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客户机会：客群年龄趋长、高比例职住一体化
从成交客户分析，购买大平层的主力客群年龄从2016年的25-40岁之间，上升到2022年45-60岁之间。大平层产品影响力在不同年龄段得到扩张，已经获得城市财富最为聚集的圈层客群的认可。根据腾讯人口数据分析，这类客群具有明显的职住一体化特征。居住集中在在碧沙岗板块、CBD板块、中心城区以及冉屯路、国贸等板块，而工作地集中的top5板块分别为碧沙岗、冉屯路、中心区、常西湖、以及航海路板块。
图4：大平层客户年龄变化趋势
数据来源：克而瑞整理数据
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衍变：大平层产品以及客户未来发展趋势
第一、产品两端弱化，向中间集中，谋求总价和空间的平衡
纵观郑州大平层2016-2022年产品面积段演变：两端弱化，中间集中。最早一批的大平层产品如建业天筑和瀚海晴宇，面积跨度较大，从86㎡-610㎡、瀚海晴宇更是最大户型约760㎡；而发展至目前的第三代，面积段集中140-250㎡左右，小于140㎡、大于250㎡的产品逐渐被舍弃。产品140-150㎡产品占比快速提升约至2022年的43%，其次是170-180㎡，200-250㎡面积段更为市场认可。
图5，郑州大平层产品面积段演变（套数占比）
数据来源：克而瑞整理数据
第二、公寓大平层产品机会点凸显
公寓大平层有很好市场基础，大平层产品从一开始指的就是公寓产品，根植于城市中央，定位高端客群，也是后来到中国发生演变，逐渐成为以住宅为主流的产品；另外，随着市中心可出让的住宅地块越来越少，公寓大平层或许可以取而代之。一如正弘丽汀公寓，不论是自住、还是投资，都能实现较大效益。最后，存在产品基础，同样是大平层产品、同样可以做到高颜值、强产品，占据城市核心地块的公寓大平层也应有他的一席之地。
选择大平层，不仅是身份、实力的彰显，更是展现了一种对待生活的态度：不将就、不妥协。大平层的重要价值在于一是对稀缺资源的占有，二是高规格的产品打造。随着改善元年的到来，大平层产品将会有更加广泛的客户群体，期待出现更多的优质改善产品以飨市场。
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